Rozvoj hotelového trhu

Boom v hotelovém odvětví regionu střední a východní Evropy (CEE) pokračuje. Objem investic zde loni dosáhl 800 mil. eur. Oproti předloňskému roku jde však o mírný pokles. Hlavním důvodem je skutečnost, že setrvalý zájem investorů o hotely v hlavních městech regionu nelze uspokojit kvůli nedostatku prémiových nemovitostí na trhu.

Převládat začínají investoři z řad institucí a subjektů registrovaných na burzách, na něž připadá 74 % celkového objemu transakcí za rok 2017 a přes padesát procent za rok 2018.

Je co dohánět

„V důsledku historických a politických vlivů musel hotelový trh střední a východní Evropy dohánět třicetileté zpoždění oproti západu,“ říká Lukáš Hejduk, partner a vedoucí oddělení hotelů a volného času ve společnosti CMS. „Toto tempo změn se odráží v míře rozvinutosti odvětví a investic do něj v celém regionu. Navzdory mírnému poklesu objemu investic v loňském roce odvětví v posledních pěti letech zaznamenalo pozoruhodný růst a rok 2019 by měl být opět silný. Stále je tu velký objem kapitálu, pro který hledají investoři rozumné zhodnocení, a hotely v regionu CEE nabízejí vyšší výnosy než řada jiných oblastí Evropy či dokonce kategorií nemovitostí.“

K největším transakcím patří koupě hotelu Sofitel Budapest Chain Bridge společností Starwood Capital (75 mil. eur) a koupě hotelu Sheraton Prague norskou firmou Wenaasgruppen (42,5 mil. eur). K významným obchodům patří rovněž koupě Cukrovarnického paláce v Praze rakouskou společností UBM za účelem přestavby na lifestylový hotel.

Nové trendy

Změny v chování spotřebitelů a vývoj hotelových konceptů v posledních letech vedou ke stírání rozdílů mezi tradičními kategoriemi hotelů. Velkým množstvím veřejného prostoru, pestrou nabídkou stravování a trendovým designem se historicky mohly chlubit především hotely kategorií Luxury a Upper-Upscale, kdežto nyní jsou tyto vymoženosti stále běžnější v celém spektru ubytovacích zařízení. Stírají se také rozdíly mezi krátkodobým a dlouhodobým ubytováním. V rostoucí míře se mezi rozhodujícími skupinami zákazníků prosazuje tzv. generace mileniálů. Ta má řadu požadavků a očekávání, která musejí investoři a hoteliéři brát v úvahu.

Je zajímavé sledovat vývoj hotelového trhu střední a východní Evropy – rostoucí počet náročných investorů a nástup nových značek, které svoje koncepty přizpůsobují na míru potřebám nových generací klientů (cenově dostupné lifestylové hotely, soft značky, hostely nové generace a novátorské koncepty apartmá s obsluhou).

Relativně nízká míra penetrace značek v celém regionu ponechává prostor k expanzi moderním produktům, což představuje obrovské příležitosti pro hotelový trh regionu CEE, který by tak mohl zaujmout pozici nejprogresivnějšího trhu v Evropě.

Nastal čas sklizně

Investiční cyklus se nyní nachází ve fázi, kdy se oportunističtí investoři a investoři, kteří své hotely zhodnotili, zajímají o jejich prodej institucionálním investorům, kteří uplatňují strategii dlouhodobé držby a hledají aktiva generující stabilní peněžní toky. To vede k zásadním změnám v provozní struktuře hotelů v regionu, kdy je větší počet zejména nově vybudovaných hotelů provozován formou dlouhodobých pronájmů.

Hotely se v současné době mění z alternativních investic na mainstreamové, protože si stále více investorů uvědomuje vyzrávání hotelového trhu střední a východní Evropy. Podíl šesti hlavních trhů regionu na celkovém objemu investic do tohoto sektoru v Evropě se od roku 2010 více než zdvojnásobil a dosáhl zhruba 4,5 %. Stále je zde však velký prostor k růstu, uvážíme-li, že na region připadá přes osm procent nocí strávených v hotelech a téměř 10 % nabídky hotelových pokojů na celém kontinentu. Objem transakcí by tak mohl být každý rok přes dvě miliardy eur. Hlavní výzvou pro region je nedostatek kvalitních a velkých hotelů na trhu. Jelikož cena za pokoj již převyšuje úroveň před krizí a stoupající náklady úvěrového financování nás vedou k přesvědčení, že výnosy se přibližují minimu, očekáváme, že si čím dál větší počet majitelů začne uvědomovat, že nastal vhodný čas k prodeji a zúročení investic.

Různorodost kupujících

V posledních letech se zvyšuje různorodost investorů, kteří v regionu nakupují nemovitosti. V součtu dosáhly přeshraniční investice roku 2018 okolo 60 % celkového objemu. Projevil se ale značný pokles investic z mimoevropských zemí, zejména u investorů ze Středního východu a Asie.

Oproti dřívějšku, kdy na trhu hotelových transakcí dominovali privátní investoři, nyní stále významněji investují instituce a subjekty registrované na burzách, na něž připadá 74 % celkového objemu transakcí za rok 2017 a přes polovinu za loňský rok.

Text: Jiří Šubert Foto: Archiv